Préstamos V. Planificación. ¿Cuánto cuesta endeudarse?

Si va a solicitar un préstamo no caiga en el error de plantearse únicamente cuánto debe pagar de cuota. El coste real de un préstamo no está únicamente constituido por los intereses ordinarios (tipo de interés) sino que a este montante hay que sumarle:

- Gastos iniciales: la comisión de apertura, gastos de estudio, gastos de formalización (tasación, notaría, gestión, registro, e impuestos en su caso) , comisión de administración (ésta es una comisión que si bien el Banco de España no aprueba en los préstamos algunas Entidades la aplican, dado que un informe negativo del B.E. en este sentido no es vinculante para la entidad, siempre que cumpla con la obligación de informar).

- Gastos finales: posibles gastos de cancelación anticipada, intereses de demora y comisiones por reclamación si se diera la circunstancia.

Aunque el resultante de la cuota del préstamo no le resulte demasiado gravosa, le recomendamos que analice con detalle el coste total del servicio que recibe.

1. Los gastos iniciales

Algo que se olvida con demasiada frecuencia, dando lugar muchas veces a los primeros problemas de solvencia, es que el coste del préstamo no consiste únicamente en los intereses que devengará la suma prestada. Hay que contemplar además la comisión de apertura (que ya deberían incluir los gastos de estudio, aunque muchas entidades los cobran por separado) y los gastos de documentación del préstamo: aranceles del fedatario público (notario), a los que hay que añadir los del registrador de la propiedad y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, si se tratara de una escritura pública, como en el caso del préstamo hipotecario.

Los aranceles de los notarios y registradores están fijados por Real Decreto. Están especialmente reducidos los aranceles cuando el préstamo hipotecario se concede para la adquisición de vivienda protegida. A pesar de ello, las facturas de todos los notarios no son iguales a igualdad de actuaciones, sea porque llenan más hojas para realizar la misma escritura (cada hoja empleada tiene su coste), porque no se ajustan a lo dispuesto en el Real Decreto o incluyen alguna partida indebida; pida presupuestos por adelantado y elija el Notario más económico y, al final, compruebe la corrección de la factura.

La comisión de apertura puede estar fijada en cualquier cantidad, desde cero euros, sin que en ningún caso esta pueda superar las máximas comisiones declaradas por la Entidad al Banco de España (para consultar estos máximos basta con echar un vistazo al tablón de anuncios que tiene habilitado toda sucursal bancaria).

En cualquier caso, ésta comisión debe ser competitiva; si no es así desestime usted la contratación y busque en otro banco. Para que se pueda hacer una idea : un préstamo hipotecario para la adquisición o rehabilitación de vivienda, solicitado por una persona con ingresos medios (1.500 euros) y sin ninguna incidencia en el ASNEF, o algún otro registro de morosos, debería exigir que esta comisión fuese inferior al 1%. Puede ser algo más alta si se trata de refinanciar otros préstamos, figura en algún registro de morosos o si se trata de un préstamo personal (donde podemos encontrar comisiones desde el 1,25% hasta el 3%).

Los gastos por administración de préstamo no deberían cobrarse en ningún caso como hemos comentado anteriormente.

El impuesto de actos jurídicos documentados puede variar en función de la comunidad autónoma en la que se produzca el hecho, con carácter general se establece un tipo de gravamen del 0,50% si bien la mayoría de las comunidades autónomas han hecho uso de su competencia siendo el tipo aplicable por AJD en muchas de las comunidades autónomas españolas, y específicamente en la comunidad de madrid, el 1% de la responsabilidad hipotecaria (el importe del préstamo, más la cantidad que se calcule para garantizar intereses ordinarios, moratorios y costas procesales). La responsabilidad hipotecaria es por tanto el montante máximo total por el que se establece en la escritura de préstamo podría llegar a ejecutarse la vivienda caso de impago. Las Entidades de Crédito habitualmente no toman una responsabilidad hipotecaria inferior al 150% del principal del préstamo, aunque ésta puede llegar a ser de hasta el 225%. Convirtiéndose así la aplicación del impuesto de AJD en tasas respecto al principal del préstamo de entre el 1,50% y el 2,25%. Debe por tanto advertir, que no se trata de un coste baladí. Le recomendamos que pregunte el porcentaje que supone la Responsabilidad Hipotecaria sobre el nominal del préstamo que aplicará la Entidad con carácter previo a su firma.

Existen algunos casos en los que dicha escritura pública se encuentra exenta de este impuesto:

* Cuando se trata de un préstamo hipotecario sobre la primera adquisición de vivienda, siempre que esta sea de protección oficial.

* Caso de la escritura de subrogación hipotecaria.

* Y la escritura de cancelación de hipoteca.

La Tasación. Si se trata de un préstamo hipotecario le exigirán, habitualmente, tasar la vivienda. Puede parecer abusivo que se obligue a realizar esta Tasación cuando la cuantía del préstamo es claramamente inferior al valor de la finca a hiptecar: por ejemplo, cuando se compra una vivienda nueva y se financia sólo una parte de su precio. La razón de que aún así muchos bancos la exijan es que el Banco de España les obliga a realizar una dotación para provisiones por una cantidad superior cuando no existe tasación. Lo que es inadmisible es la práctica de algunos bancos de no aceptar la tasación que se realizó por encargo de otro banco que después denegó el préstamo o con quien el consumidor renunció a contratar, obligando a realizar un gasto superfluo; de hecho, es una práctica ilegal, puesto que es la persona que solicita el préstamo quien tiene el derecho de elegir al tasador, de acuerdo con el prestamista. En algunos casos fundamentan su negativa a aceptar la tasación ya hecha en que en ella se indica que se tasa a petición de otro banco; incluso algún notario pone objeciones si se presenta una tasación hecha para un banco por otro distinto, sin ninguna razón, puesto que no es un asunto en el que tenga competencia el notario. En cualquier caso, para evitar mayores complicaciones, indíquele al tasador que no mencione a qué banco se destina inicialmente la tasación.

Otras comisiones. Algunas entidades cobran una comisión de estudio por la concesión del préstamo, aunque la mayoría lo incluyen dentro de la comisión de apertura con el fin de no asustar al cliente con múltiples conceptos.

También puede existir una comisión de gestión (puede ser de entre 180 y 320 euros) para los préstamos hipotecarios; retribuye las gestiones de llevar las copias correspondientes de la escritura al Registro de la propiedad y demás actuaciones relacionadas. También corresponde al consumidor elegir, de acuerdo con el banco, al encargado de realizar esas gestiones administrativas. Sin embargo, en la práctica el banco le impondrá su propio gestor, y será muy difícil que pueda convencerles para que accedan a que realice esos trámites otro más barato, o incluso hacerlo usted mismo. Es lógico que el banco se prevenga del riesgo que supondría la no inscripción en el registro del préstamo hipotecario, si bien debería aceptar la intervención de un gestor profesional que actuara con independencia.

Otros gastos que no se derivan directamente del préstamo, sino de otros contratos relacionados con el mismo, que nos veremos obligados a suscribir. En primer lugar, un seguro de incendios, que cubra el inmueble que se hipoteca para garantizar el préstamo. Este seguro trata de evitar el riesgo de que el bien hipotecado desaparezca o reduzca extraordinariamente su valor, con lo que el banco perdería la garantía real de la operación. La contratación de este seguro es exigible por ley, pero como hemos dicho lo exigible es el seguro de incendios y no el seguro multirriesgo del hogar. Tampoco es exigible que la contratación se realice a través del banco que nos presta. Usted tiene derecho a elegir la aseguradora que más le convenga, por servicio o precio, siempre que asegure por el valor de vuelo o reposición indicado en la tasación, aunque deberá solicitar a la aseguradora que emita en las condiciones particulares una cláusula de beneficiario a favor del banco que le presta con objeto de cubrir el riesgo expuesto. Le recomendamos que busque una aseguradora óptima para usted y la contratación del multirriesgo de hogar que le cubrirá del riesgo de incendio obligado por ley, la responsabilidad civil, y los demás riesgos afectos a la vivienda que adquiere, de forma más completa.

También puede ocurrir que el banco exija para aprobar la operación que se suscriba un seguro de vida. Aunque en teoría el banco no puede imponer la contratación de este seguro, lo cierto es que no deja de tener cierto sentido. Le recomendamos buscar un seguro de vida en la compañía que mejor cubra sus necesidades. Caso de fallecimiento por enfermedad o accidente, o bien por causa de incapacidad permanente, en función de la cobertura que hubiera contratado. Si incluye como beneficiario al banco prestamista, y caso de que acontezca el evento de riesgo cubierto, su hipoteca quedará reducida o cancelada en función del capital de cobertura contratado en el seguro. Lo mismo viene ocurriendo con los seguros de protección de pagos, para el caso de desempleo. Debemos advertir que los costes de las primas de estos seguros son elevadas, y que ocasionalmente los bancos intentan incluirlo en el principal del préstamo para que aparentemente no sean tan gravoso para usted, pero lo cierto es que financieramente es un fiasco.

Le recomendamos contratar los seguros que más le convengan por su cuenta, entregando al banco copia del certificado de los mismos, con la cláusula que incluye a la entidad financiera como beneficiaria, y que en ningún caso incorpore estos al principal del préstamo. Si decide aceptar la oferta de seguros que le hace su entidad de crédito, utilícelo como instrumento de negociación para obtener mejor precio en el préstamo.

2. Los Gastos Finales

Una vez calculados los gastos iniciales, debemos añadir a estos los gastos por aplicación del tipo de interés durante la vida del préstamo (cuota x nº de recibos – principal del préstamo). Así obtendremos el coste total del mismo y podremos estudiar la proporcionalidad entre nuestro interés en adquirir un bien y el coste efectivo que supone adquirirlo con financiación ajena.

No obstante, es posible que el préstamo no llegue a su vencimiento, sino que usted termine antes de pagarlo por haber realizado amortizaciones parciales o totales. Puede ser que le interese amortizar parcial o totalmente el préstamo por razones fiscales, financieras, etc. Las comisiones a aplicar por el banco en esos casos también han de tenerse en cuenta a la hora de negociar el préstamo, para intentar eliminarlas o, al menos, rebajarlas, tal y como comentábamos en nuestro post de Préstamos III.

La amortización parcial consiste en la entrega de una cantidad superior a la del plazo que corresponda, pero inferior a la pendiente de pago. Dará lugar a que se acorte la vida del préstamo o a que cada plazo sea de menor cuantía, según lo acordado en el momento de realizar la amortización. Desde un punto de vista financiero (salvo que el tipo de interés sea inferior al coste de la inflación) resulta ser más beneficioso aplicar la amortización a reducción de plazo; por su parte la reducción de cuota incrementará al momento su poder adquisitivo. Son muchas las entidades que acceden a no cobrar comisión por las amortizaciones parciales, así que exija en la medida de lo posible que conste así en su contrato. En el caso de un crédito al consumo, la comisión de cancelación anticipada no puede ser superior al 3% para las operaciones a interés fijo ni al 1,5% en el caso de las de interés variable (artículo 10 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo). En el resto de préstamos personales no existe límite legal. Si se tratara de un prñestamo hipoetacario firmado con posterioridad al 9 de diciembre de 2.007 no puede cobrarse por este concepto, tan solo por amortización total anticipada.

La amortización total supone poner fin al negocio anticipadamente, mediante el pago de la cantidad pendiente de amortizar antes de que transcurra el plazo concedido. En el caso de un crédito al consumo, la comisión de cancelación anticipada no puede ser superior al 3% para las operaciones a interés fijo ni al 1,5% en el caso de las de interés variable (artículo 10 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo). En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que usted haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria (disposición adicional primera de la Ley 2/1994 ). Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ).

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores a:

• 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
  

Si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por riesgo tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

La cancelación registral de la hipoteca también tiene sus gastos: hay que otorgar escritura pública e inscribirla en el Registro, con los consiguientes aranceles de notario y registrador. Puede ahorrarse estos gastos si quiere; en el Registro seguirá constando que su vivienda o finca está hipotecada, pero ello no tiene mayor transcendencia, salvo que quiere venderla o solicitar un nuevo préstamo: en ese momento tendrá que cancelar esa anotación. Afortunadamente este acto está exento del Impuesto de actos jurídicos documentados.


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