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miércoles, 27 de mayo de 2009

Préstamos VIII. El tipo de interés. ¿Conviene el tipo Fijo o el tipo variable?

El tipo de interés fijo nos permite conocer desde el primer momento el coste real del préstamo, desde su inicio hasta el vencimiento. Sin duda, esta certeza ofrece una ventaja importante para el consumidor. Sin embargo, habitualmente los préstamos a tipo fijo se sitúan muy por encima del índice de referencia por excelencia, el Euribor. Es lógico que las entidades de crédito usen un mayor margen en los préstamos a tipo fijo, pues desconocen la evolución futura del índice, y podría suceder que durante la vida del préstamo el Euribor llegara a situarse por encima del tipo fijo pactado.

El tipo de interés variable nos ofrece al menos durante el primer año un acceso al crédito más barato, si bien la posible oscilación del índice de referencia, el Euribor normalmente, mantendrá el coste de nuestro préstamo acorde a la curva de fluctuación de la referencia. Si el Euribor baja nuestro préstamo se abaratará en el momento de la revisión, por el contrario si el Euribor sube nuestro préstamo se encarecerá.

Lo cierto es que los préstamos a tipo variable habitualmente resultan ser más baratos si el vencimiento es a corto plazo y podrían ser más caros en el largo plazo. Y no es casual que las Entidades de Crédito comercialicen habitualmente los préstamos a corto plazo a tipo fijo y los préstamos a largo plazo a tipo variable; parece que así salen ganando y los consumidores perdiendo.

Nuestra recomendación: procurar pactar los préstamos al contrario de como nos lo ofrecen en el mercado, obteniendo tipos variables para los préstamos a plazos inferiores a 5 años, y tipos fijo para los que superan dicho plazo, siempre que el diferencial entre el tipo fijo y el Euribor actual no fuera superior a 3 enteros (si actualmente el Euribor se sitúa por debajo del 2%, firmar un tipo fijo entre el 4,25% y el 4,75% sería buen precio).

Firmar un préstamo a tipo fijo con un diferencial sobre el Euribor mayor a esos 3 enteros probablemente sería un error. No parece que las autoridades monetarias, ni los operadores macroeconómicos en general, estén interesados en tipos de interés alto, por lo que no es fácil que esto llegue a suceder. Y, aunque sucediera, tenga en cuenta que es en los primeros años cuando se devengan mayores intereses (aún se ha amortizado muy poco capital, por lo que se devengan intereses cuantiosos; en cada recibo la parte que corresponde a amortización de capital es inicialmente muy pequeña y se irá incrementando paulatinamente, mientras que la parte correspondiente a intereses es muy elevada y poco a poco irá disminuyendo).

Si finalmente se decanta por el tipo variable, debería preguntarse: ¿cuál es el índice de referencia adecuado? Por mucho que intenten convencerle de lo contrario en algunos bancos y cajas, el índice más favorable para el consumidor es el Euríbor, que está considerablemente por debajo de los demás. Por lo tanto, trate de que su préstamo tenga el tipo de interés referenciado al euríbor, con un diferencial lo más reducido posible, según lo explicado más arriba. Y si le ofrecen otro índice (IRPH, CECA), compruebe que el tipo vigente más el diferencial que le quieran aplicar es equivalente al euríbor vigente más el diferencial correspondiente (para que se pueda hacer una idea un IRPH + 0'25 es más caro que un euríbor + 0'75). Hay que tener cuidado con las estratagemas de algunos comerciales de estas entidades de crédito, pues hay quien se atreve a hablar únicamente del diferencial sin mencionar el tipo de referencia. Muestre interés por el índice que aparecerá en el contrato de préstamo y exija el Euribor en la medida de lo posible; si por cualquier causa no acceden a ofrecerle este índice de referencia le aconsejamos buscar en otra entidad.


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martes, 26 de mayo de 2009

Préstamos VII. Acceder al crédito a través de Financieras e Intermediarios.


Existen un gran número de personas, sociedad y entidades diversas que ofrecen distintos tipos de servicios financieros. Las financieras de las grandes superficies comerciales, de las empresas automovilísticas y otras grandes empresas en ocasiones ofrecen condiciones muy económicas, en otras son más onerosas, cuando no francamente abusivas.

Compruebe detenidamente qué ofrece antes de decidirse a utilizar sus servicios; la comodidad y proximidad que supone contratar la financiación al tiempo que se adquiere el producto o servicio puede costarle muy caro; piense si se ahorrará una cantidad importante si financia esa compra con su propio banco.

Estas ofertas se hacen más caras e incluso implican prácticas abusivas con mayor frecuencia en la financiación que ofrecen numerosas empresas para el pago de sus productos o servicios; muchas de ellas se resisten a entregar la documentación e información relativa a la financiación, probablemente para ocultar sus carísimas condiciones, o incluso para ocultar que la propia empresa percibe una comisión de mediación que encarece aún más la operación. Por lo tanto, aunque parezca ocioso decirlo, debo insistir porque todavía mucha gente cae en la trampa: no firme el préstamo en blanco, por muy bonito que se lo pongan, o pagará una barbaridad en comisiones e intereses.

En cuanto a las financieras que ofrecen sus servicios independientemente, las hay de diversos tipos. Algunas son entidades prestamistas y otras sólo intermediarias. Entre las primeras, suelen ser competitivas cuando se trata de resolver problemas de solvencia (se necesita reunir una cantidad con gran urgencia, existe una demora en el pago de algún recibo, algún impago), aunque no tanto para operaciones de financiación más ordinaria. En cualquier caso, consulte otras ofertas.

Entre las que ofrecen servicios de mediación, las hay serias y otras no tanto. Muchas de ellas están formadas por buenos profesionales que le auxiliarán a encontrar la oferta que más se ajusta a su necesidad concreta, dirigiéndole a una entidad determinada sin que usted tenga que perder tiempo en su búsqueda al azar. Pero alguna le dirigirá a la entidad que le pague mayores comisiones. Averigüe en primer lugar en qué condiciones económicas le asesorarán y gestionarán el préstamo


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miércoles, 13 de mayo de 2009

Préstamos VI. Negociar un préstamo con el Banco. Consejos Prácticos para negociar a la baja.

Por supuesto, como para comprar cualquier otra cosa, lo mejor es comparar distintas ofertas. Visite, llame o consulte por internet a varias entidades; seleccione las ofertas que más se aproximen a sus intereses y comience a negociar con estas.

Las nuevas tecnologías también se han implantado en el mercado de los préstamos. Siendo posible contratar un préstamo hipotecario a través de internet con algunas entidades. Es en este canal, Internet, donde suelen presentar las condiciones más económicas aunque no admiten algunos supuestos (p.ej., ciertos bancos no permiten contratar por internet préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas protegidas). Si acude a una entidad financiera para obtener un préstamo personal a través de internet, al contrario que sucede con los préstamos hipotecarios, las ofertas que encontrará serán habitualmente más caras que las de la banca tradicional.

Si prefiere el trato directo de la banca tradicional, o si no entra en los estrechos cauces de la banca por internet, tenga en cuenta que no siempre las entidades de mayor tamaño o que más publicitan sus ofertas presentan las mejores ofertas, sino que suele suceder al contrario. Le recomendamos que consulte con entidades medianas o pequeñas, sobre todo si están tratando de implantarse en la zona en que usted vive.

En contra de lo que muchos creen, las condiciones económicas de cada banco no son fijas e inmutables, lejos de ser así, el mercado financiero es uno de los que mayor "regateo" permite en nuestro sistema económico: es posible negociar una reducción de tipos de interés y comisiones. Lógicamente, para conseguirlo hay que ofrecer algo a cambio, el banco no va a mermar su negocio por pura filantropía.

Ya expusimos en nuestro post Préstamos III que cuantas garantías se ofrezcan y solvencia se demuestre, mejores condiciones podremos obtener. Por lo tanto, será conveniente informar al banco de todas las propiedades e ingresos que usted tiene, antes que ocultárselas pensando que es mejor que no las conozcan por si acaso en un momento dado se incumple un plazo y tratan de embargarlas. Si tiene ingresos elevados pero los oculta a Hacienda, también estarán ocultos para el banco (no le servirán como garantía, aunque demuestre su existencia), por lo tanto es mejor hacerlos aflorar (también es más cívico y solidario, y se evita la inquietud de que la inspección de Hacienda pueda descubrirle). Si ofrece avalistas, también lo tendrán en cuenta.

Adicionalmente y para lograr tener éxito en la negociación, hay que ofrecer perspectivas de negocio a la entidad prestamista: domiciliación de nomina, otros ingresos, domiciliación de recibos, apertura de cuentas de ahorro, depósitos, fondos de inversión, contratación de seguros, tarjetas... incrementan notablemente el potencial como cliente desde la perspectiva del banco.

Entre las "pistas" que recogemos se encuentra una que puede parecer incoherente con la necesidad de solicitar un préstamo: ofrecer la posibilidad de abrir un depósito o un fondo. Si se dispone de efectivo que permita realizar una inversión, no hará falta solicitar un préstamo (o, en todo caso, será por menor cuantía). En lugar de invertir, evitamos el endeudamiento. No parece lógico invertir y endeudarse simultáneamente. Pues bien, en muchos casos este planteamiento puede ser erróneo. En una época de tipos de interés bajos e inflación elevada, si el coste del préstamo no es demasiado alto, puede resultar rentable el endeudamiento desde un punto de vista financiero, y más rentable aún si obtenemos con el endeudamiento ventajas fiscales. Por tanto, una adecuada inversión puede compensar dicho coste; aunque es vital realizar previamente una correcta y prudente Planificación Financiera.

Ya hemos visto en otros post, la importancia que tiene establecer siempre, y paralelamente al préstamo, un fondo de reserva para posibles imprevistos. Ofrecer a la Entidad Financiera la posibilidad de mantener con ellos nuestro fondo de reserva nos dará fuerza negociadora. Si por cualquier circunstancia se reducen sus ingresos o aumentan sus gastos, tendrá capacidad para cumplir los plazos establecidos del préstamo utilizando el fondo de reserva y aguantar hasta que mejore su situación.

Si la cantidad disponible fuera superior o igual a la que necesita pero concurren las circunstancias descritas anteriormente (tipos bajos, elevado nivel de inflación, ventaja fiscal) se puede ofrecer como única garantía del préstamo una prenda sobre el fondo o depósito (pignoración). Esta es sin duda, después de la garantía hipotecaria, la garantía que le permitirá negociar mejores condiciones. En comparación con la garantía hipotecaria resulta ser más efectiva, pues las condiciones que obtendrá serán similares y los gastos de constitución de garantía son muy inferiores. En la prenda o pignoración no es necesaria escritura pública, no será necesario establecer ningún seguro obligatorio, ni está sujeto al impuesto de AJD (Actos jurídicos documentados); tan solo hará frente para la constitución de esta garantía al arancel por la intervención de fedatario y en su caso a la inscripción, que resulta más barata que la hipoteca. Además, no todas las Entidades proceden a la inscripción mientras no observen síntomas de posible impago. Obviamente la constitución de la prenda impide que tenga opción de disponer del dinero que sirve de garantía hasta que llegue a su vencimiento el préstamo.

También debe considerar, desde un punto de vista fiscal, que si se trata de un préstamo para la adquisición o rehabilitación de la vivienda familiar, cuanto más elevado sea el préstamo mayores cantidades podrá desgravar en su declaración del IRPF, siempre respetando las máximas cantidades desgrabables anualmente, si este es su caso planifique cuidadosamente sus pagos.


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martes, 12 de mayo de 2009

Préstamos V. Planificación. ¿Cuánto cuesta endeudarse?



Si va a solicitar un préstamo no caiga en el error de plantearse únicamente cuánto debe pagar de cuota. El coste real de un préstamo no está únicamente constituido por los intereses ordinarios (tipo de interés) sino que a este montante hay que sumarle:

- Gastos iniciales: la comisión de apertura, gastos de estudio, gastos de formalización (tasación, notaría, gestión, registro, e impuestos en su caso) , comisión de administración (ésta es una comisión que si bien el Banco de España no aprueba en los préstamos algunas Entidades la aplican, dado que un informe negativo del B.E. en este sentido no es vinculante para la entidad, siempre que cumpla con la obligación de informar).

- Gastos finales: posibles gastos de cancelación anticipada, intereses de demora y comisiones por reclamación si se diera la circunstancia.

Aunque el resultante de la cuota del préstamo no le resulte demasiado gravosa, le recomendamos que analice con detalle el coste total del servicio que recibe.



1. Los gastos iniciales


Algo que se olvida con demasiada frecuencia, dando lugar muchas veces a los primeros problemas de solvencia, es que el coste del préstamo no consiste únicamente en los intereses que devengará la suma prestada. Hay que contemplar además la comisión de apertura (que ya deberían incluir los gastos de estudio, aunque muchas entidades los cobran por separado) y los gastos de documentación del préstamo: aranceles del fedatario público (notario), a los que hay que añadir los del registrador de la propiedad y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, si se tratara de una escritura pública, como en el caso del préstamo hipotecario.

Los aranceles de los notarios y registradores están fijados por Real Decreto. Están especialmente reducidos los aranceles cuando el préstamo hipotecario se concede para la adquisición de vivienda protegida. A pesar de ello, las facturas de todos los notarios no son iguales a igualdad de actuaciones, sea porque llenan más hojas para realizar la misma escritura (cada hoja empleada tiene su coste), porque no se ajustan a lo dispuesto en el Real Decreto o incluyen alguna partida indebida; pida presupuestos por adelantado y elija el Notario más económico y, al final, compruebe la corrección de la factura.

La comisión de apertura puede estar fijada en cualquier cantidad, desde cero euros, sin que en ningún caso esta pueda superar las máximas comisiones declaradas por la Entidad al Banco de España (para consultar estos máximos basta con echar un vistazo al tablón de anuncios que tiene habilitado toda sucursal bancaria).

En cualquier caso, ésta comisión debe ser competitiva; si no es así desestime usted la contratación y busque en otro banco. Para que se pueda hacer una idea : un préstamo hipotecario para la adquisición o rehabilitación de vivienda, solicitado por una persona con ingresos medios (1.500 euros) y sin ninguna incidencia en el ASNEF, o algún otro registro de morosos, debería exigir que esta comisión fuese inferior al 1%. Puede ser algo más alta si se trata de refinanciar otros préstamos, figura en algún registro de morosos o si se trata de un préstamo personal (donde podemos encontrar comisiones desde el 1,25% hasta el 3%).

Los gastos por administración de préstamo no deberían cobrarse en ningún caso como hemos comentado anteriormente.

El impuesto de actos jurídicos documentados puede variar en función de la comunidad autónoma en la que se produzca el hecho, con carácter general se establece un tipo de gravamen del 0,50% si bien la mayoría de las comunidades autónomas han hecho uso de su competencia siendo el tipo aplicable por AJD en muchas de las comunidades autónomas españolas, y específicamente en la comunidad de madrid, el 1% de la responsabilidad hipotecaria (el importe del préstamo, más la cantidad que se calcule para garantizar intereses ordinarios, moratorios y costas procesales). La responsabilidad hipotecaria es por tanto el montante máximo total por el que se establece en la escritura de préstamo podría llegar a ejecutarse la vivienda caso de impago. Las Entidades de Crédito habitualmente no toman una responsabilidad hipotecaria inferior al 150% del principal del préstamo, aunque ésta puede llegar a ser de hasta el 225%. Convirtiéndose así la aplicación del impuesto de AJD en tasas respecto al principal del préstamo de entre el 1,50% y el 2,25%. Debe por tanto advertir, que no se trata de un coste baladí. Le recomendamos que pregunte el porcentaje que supone la Responsabilidad Hipotecaria sobre el nominal del préstamo que aplicará la Entidad con carácter previo a su firma.

Existen algunos casos en los que dicha escritura pública se encuentra exenta de este impuesto:

* Cuando se trata de un préstamo hipotecario sobre la primera adquisición de vivienda, siempre que esta sea de protección oficial.

* Caso de la escritura de subrogación hipotecaria.

* Y la escritura de cancelación de hipoteca.

La Tasación. Si se trata de un préstamo hipotecario le exigirán, habitualmente, tasar la vivienda. Puede parecer abusivo que se obligue a realizar esta Tasación cuando la cuantía del préstamo es claramamente inferior al valor de la finca a hiptecar: por ejemplo, cuando se compra una vivienda nueva y se financia sólo una parte de su precio. La razón de que aún así muchos bancos la exijan es que el Banco de España les obliga a realizar una dotación para provisiones por una cantidad superior cuando no existe tasación. Lo que es inadmisible es la práctica de algunos bancos de no aceptar la tasación que se realizó por encargo de otro banco que después denegó el préstamo o con quien el consumidor renunció a contratar, obligando a realizar un gasto superfluo; de hecho, es una práctica ilegal, puesto que es la persona que solicita el préstamo quien tiene el derecho de elegir al tasador, de acuerdo con el prestamista. En algunos casos fundamentan su negativa a aceptar la tasación ya hecha en que en ella se indica que se tasa a petición de otro banco; incluso algún notario pone objeciones si se presenta una tasación hecha para un banco por otro distinto, sin ninguna razón, puesto que no es un asunto en el que tenga competencia el notario. En cualquier caso, para evitar mayores complicaciones, indíquele al tasador que no mencione a qué banco se destina inicialmente la tasación.

Otras comisiones. Algunas entidades cobran una comisión de estudio por la concesión del préstamo, aunque la mayoría lo incluyen dentro de la comisión de apertura con el fin de no asustar al cliente con múltiples conceptos.

También puede existir una comisión de gestión (puede ser de entre 180 y 320 euros) para los préstamos hipotecarios; retribuye las gestiones de llevar las copias correspondientes de la escritura al Registro de la propiedad y demás actuaciones relacionadas. También corresponde al consumidor elegir, de acuerdo con el banco, al encargado de realizar esas gestiones administrativas. Sin embargo, en la práctica el banco le impondrá su propio gestor, y será muy difícil que pueda convencerles para que accedan a que realice esos trámites otro más barato, o incluso hacerlo usted mismo. Es lógico que el banco se prevenga del riesgo que supondría la no inscripción en el registro del préstamo hipotecario, si bien debería aceptar la intervención de un gestor profesional que actuara con independencia.

Otros gastos que no se derivan directamente del préstamo, sino de otros contratos relacionados con el mismo, que nos veremos obligados a suscribir. En primer lugar, un seguro de incendios, que cubra el inmueble que se hipoteca para garantizar el préstamo. Este seguro trata de evitar el riesgo de que el bien hipotecado desaparezca o reduzca extraordinariamente su valor, con lo que el banco perdería la garantía real de la operación. La contratación de este seguro es exigible por ley, pero como hemos dicho lo exigible es el seguro de incendios y no el seguro multirriesgo del hogar. Tampoco es exigible que la contratación se realice a través del banco que nos presta. Usted tiene derecho a elegir la aseguradora que más le convenga, por servicio o precio, siempre que asegure por el valor de vuelo o reposición indicado en la tasación, aunque deberá solicitar a la aseguradora que emita en las condiciones particulares una cláusula de beneficiario a favor del banco que le presta con objeto de cubrir el riesgo expuesto. Le recomendamos que busque una aseguradora óptima para usted y la contratación del multirriesgo de hogar que le cubrirá del riesgo de incendio obligado por ley, la responsabilidad civil, y los demás riesgos afectos a la vivienda que adquiere, de forma más completa.

También puede ocurrir que el banco exija para aprobar la operación que se suscriba un seguro de vida. Aunque en teoría el banco no puede imponer la contratación de este seguro, lo cierto es que no deja de tener cierto sentido. Le recomendamos buscar un seguro de vida en la compañía que mejor cubra sus necesidades. Caso de fallecimiento por enfermedad o accidente, o bien por causa de incapacidad permanente, en función de la cobertura que hubiera contratado. Si incluye como beneficiario al banco prestamista, y caso de que acontezca el evento de riesgo cubierto, su hipoteca quedará reducida o cancelada en función del capital de cobertura contratado en el seguro. Lo mismo viene ocurriendo con los seguros de protección de pagos, para el caso de desempleo. Debemos advertir que los costes de las primas de estos seguros son elevadas, y que ocasionalmente los bancos intentan incluirlo en el principal del préstamo para que aparentemente no sean tan gravoso para usted, pero lo cierto es que financieramente es un fiasco.

Le recomendamos contratar los seguros que más le convengan por su cuenta, entregando al banco copia del certificado de los mismos, con la cláusula que incluye a la entidad financiera como beneficiaria, y que en ningún caso incorpore estos al principal del préstamo. Si decide aceptar la oferta de seguros que le hace su entidad de crédito, utilícelo como instrumento de negociación para obtener mejor precio en el préstamo.



2. Los Gastos Finales


Una vez calculados los gastos iniciales, debemos añadir a estos los gastos por aplicación del tipo de interés durante la vida del préstamo (cuota x nº de recibos – principal del préstamo). Así obtendremos el coste total del mismo y podremos estudiar la proporcionalidad entre nuestro interés en adquirir un bien y el coste efectivo que supone adquirirlo con financiación ajena.

No obstante, es posible que el préstamo no llegue a su vencimiento, sino que usted termine antes de pagarlo por haber realizado amortizaciones parciales o totales. Puede ser que le interese amortizar parcial o totalmente el préstamo por razones fiscales, financieras, etc. Las comisiones a aplicar por el banco en esos casos también han de tenerse en cuenta a la hora de negociar el préstamo, para intentar eliminarlas o, al menos, rebajarlas, tal y como comentábamos en nuestro post de Préstamos III.

La amortización parcial consiste en la entrega de una cantidad superior a la del plazo que corresponda, pero inferior a la pendiente de pago. Dará lugar a que se acorte la vida del préstamo o a que cada plazo sea de menor cuantía, según lo acordado en el momento de realizar la amortización. Desde un punto de vista financiero (salvo que el tipo de interés sea inferior al coste de la inflación) resulta ser más beneficioso aplicar la amortización a reducción de plazo; por su parte la reducción de cuota incrementará al momento su poder adquisitivo. Son muchas las entidades que acceden a no cobrar comisión por las amortizaciones parciales, así que exija en la medida de lo posible que conste así en su contrato. En el caso de un crédito al consumo, la comisión de cancelación anticipada no puede ser superior al 3% para las operaciones a interés fijo ni al 1,5% en el caso de las de interés variable (artículo 10 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo). En el resto de préstamos personales no existe límite legal. Si se tratara de un prñestamo hipoetacario firmado con posterioridad al 9 de diciembre de 2.007 no puede cobrarse por este concepto, tan solo por amortización total anticipada.

La amortización total supone poner fin al negocio anticipadamente, mediante el pago de la cantidad pendiente de amortizar antes de que transcurra el plazo concedido. En el caso de un crédito al consumo, la comisión de cancelación anticipada no puede ser superior al 3% para las operaciones a interés fijo ni al 1,5% en el caso de las de interés variable (artículo 10 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo). En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que usted haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria (disposición adicional primera de la Ley 2/1994 ). Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ).

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores a:

  • 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
  • 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
Si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por riesgo tipo de interés se rige por las siguientes reglas:
  • En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
  • En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

La cancelación registral de la hipoteca también tiene sus gastos: hay que otorgar escritura pública e inscribirla en el Registro, con los consiguientes aranceles de notario y registrador. Puede ahorrarse estos gastos si quiere; en el Registro seguirá constando que su vivienda o finca está hipotecada, pero ello no tiene mayor transcendencia, salvo que quiere venderla o solicitar un nuevo préstamo: en ese momento tendrá que cancelar esa anotación. Afortunadamente este acto está exento del Impuesto de actos jurídicos documentados.


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viernes, 8 de mayo de 2009

Préstamos IV. La obligación de informar que tienen las Entidades Financieras. ¿Qué debe aparecer ineludiblemente en un contrato de préstamo?


Decíamos en el post de Préstamos II que si bien la obligación principal del prestamista (entidad que presta) es la entregar la cantidad objeto del préstamo, existen otras obligaciones accesorias no menos importantes, entre las que destaca la Obligación de Informar.


Esta es una obligación impuesta tanto por el banco de España, que regula y supervisa las Entidades financieras en nuestro territorio, como por la normas de protección de los consumidores, que pretenden impedir que los consumidores puedan verse sorprendidos por el coste del préstamo o que tengan que asumir determinadas prácticas abusivas.


Las entidades de crédito están obligadas a hacer constar en sus folletos informativos:


  • El derecho del consumidor de elegir al tasador.

  • El derecho a elegir al encargado de la gestión administrativa del préstamo.

  • El derecho a decidir la compañía de seguros del inmueble.

  • El derecho a escoger la notaría de firma.

Si usted ha firmado alguna hipoteca, pensará que esto es una falacia, porque lo habitual es que no le faciliten dichos folletos y que de una u otra manera usted no sea informado de estos extremos. La mayoría de Entidades, abusando de su libertad para conceder o no el préstamo, cuentan con que la mayoría de los clientes no reclamaran. Pero lo cierto es que el incumplimiento de esta obligación dará lugar a una infracción sancionable, tanto más si no sólo no se informa sino que tampoco se respeta el derecho del consumidor a efectuar esas elecciones.



Con objeto de que usted pueda hacer valer sus derechos y no por ello renunciar a la obtención del préstamo, le recomendamos que una vez sea concedido su préstamo solicite que le sea entregado por escrito un borrador del contrato, si fuera un préstamo personal, previa a su intervención notarial o bien un certificado de aprobación; y si se tratara de un préstamo hipotecario exija (porque es obligado por ley) que le entreguen la oferta vinculante, ésta obliga a la entidad pero no a usted.



El contrato ha de formalizarse siempre por escrito, entregando un ejemplar al prestatario. Si se otorga escritura pública, debe estar a disposición del consumidor en la notaría, para que la estudie, durante los días previos a su firma.



En la póliza o escritura del préstamo debe recoger la cantidad total prestada; el tipo de interés nominal; el plazo; el plan de amortización, que expresará los pagos mensuales y las cantidades que correspondan a capital y a interés, con su importe total; la TAE (Tasa anual equivalente); y la relación de todos los elementos que componen el coste total del crédito, indicando los que se integran en el cálculo de la TAE; si el contrato de préstamo lleva asociado un seguro de amortización del crédito por fallecimiento, invalidez, enfermedad o desempleo, también deberá constar.



La omisión de estos datos puede dar lugar, según los casos, a que el consumidor no deba pagar más que el interés legal, no deba pagar interés alguno, que pueda devolver la cantidad prestada íntegramente al final del plazo o que no se le puedan cargar los gastos no expresados.



Si el préstamo se concierta a interés variable, deberá expresarse de forma clara un índice objetivo de referencia, habitualmente el Euribor, para que la variabilidad no dependa de la voluntad del prestamista, con el procedimiento a seguir para modificarlo en los plazos que se establezcan y los derechos de las partes. En cada modificación, el prestamista deberá notificar con antelación suficiente el nuevo tipo a aplicar y el cálculo efectuado para hallar el importe de cada plazo.



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jueves, 7 de mayo de 2009

Préstamos III. Mecánica. Consideraciones para negociar las condiciones de un préstamo


¿Le interesa saber cómo negociar su préstamo? ¿quiere obtener un mejor precio para su préstamo? Hoy le ofrecemos claves fundamentales que debe tener en cuenta para conseguir que su préstamo sea más barato. Conocer cómo operan las Entidades financieras es vital para saber qué hacer y cómo, para lograr la concesión del préstamo en las mejores condiciones posibles.


El último día terminábamos hablando de la posible exigencia, por parte de la Entidad de crédito, de aportar garantías adicionales como condición para conceder el préstamo. En este sentido hay que reseñar que aun cuando pueda parecer que las garantías exigidas son excesivas, ninguna entidad está obligada a conceder un préstamo, y por tanto negarse a aportarlas puede concluir en la negativa de la Entidad a otorgar el préstamo solicitado. Hasta tal punto es así que ciertos bancos tienen como política no conceder préstamos personales más que a sus antiguos clientes, o limitan los préstamos hipotecarios a la adquisición o rehabilitación de viviendas que no sean de protección oficial. Son bancos que quieren limitar su clientela a personas de acreditada solvencia (haciendo realidad el chiste que define a los bancos como aquellas entidades que prestan dinero a quienes demuestren que no lo necesitan).


No obstante, usted debe valorar la proporcionalidad de las garantías exigidas y decidir si está dispuesto a aportarlas o no. Al fin y al cabo en España hay más de 300 entidades de crédito(197 que son bancos, cajas y cooperativas de crédito; 75 que son establecimientos financieros de crédito; y 78 entidades de crédito extranjeras comunitarias con sucursales en nuestro territirio) cada una con sus propios criterios y políticas de riesgo específicas. Compare y busque cual de estas le presta el servicio de forma que mejor satisfaga sus intereses. También considere la proporcionalidad de garantías exigidas poniendo en valor el riesgo que usted asume firmando el préstamo y la importancia de obtener en este momento el bien que pretende financiar.


Aunque la Entidad de crédito establezca muchas garantías, siempre subsiste el riesgo de impago. Caso de producirse el impago el Banco deberá poner en marcha un procedimiento judicial de ejecución. Mientras dure dicho procedimiento la Entidad Financiera tendrá un descubierto durante un período más o menos largo de tiempo, del que seguramente acabará resarciéndose con creces vía intereses de demora, costas judiciales, comisiones de descubierto, etc.. Pero mientras subsiste le causa un perjuicio en la presentación de sus cuentas, vía provisión de fondos por dudosidad de cobro, y tendrá que depositar una cierta cantidad en el Banco de España.


La asunción de ese riesgo supone un servicio que presta la entidad financiera, de modo que los intereses, y demás condiciones comerciales (comisión de apertura, de cancelación, de administración, de reclamación...), retribuyen no sólo la puesta a disposición del prestatario de cierta cantidad de dinero sino también esa asunción de riesgo. Ésta es la razón por cual la adición de garantías debería conllevar una reducción en el precio. Téngalo en cuenta a la hora de negociar el precio. Si ha decidido aportar las garantías solicitadas negocie una reducción de las condiciones económicas del préstamo, respecto a las establecidas en el momento de la solicitud del mismo.


Los bancos operan comercialmente a través de sus sucursales, a quienes interesa vender (cuanto más mejor), y operan su riesgo a través de sus departamentos de riesgo (cuanto menos mejor). Así, es muy probable que, si el departamento de riesgos traslada a la sucursal la obligatoriedad de incorporar garantías adicionales para otorgar la operación de préstamo, y usted da su conformidad pero condicionándola a una reducción en el coste de la operación, la sucursal y su dirección comercial estén dispuestos a ceder en este punto con el fin de conciliar los intereses de todos.


Además de las garantías, otro recurso posible para obtener mejor precio en la concesión del préstamo es la de ofrecer negocio adicional a la entidad. El Banco estará dispuesto a reducir su beneficio si lo recupera por otro lado. Así, mejorará su posición negociadora si se ofrece a domiciliar sus ingresos y pagos, o si dispone de algunos ahorros y se muestra dispuesto a abrir un fondo, depósito, etc., también si contrata a través del banco el seguro del hogar, o un seguro de vida asociado al crédito. Este negocio que el banco obtiene colateralmente se conoce como "vinculación del cliente". También tendrá más fuerza negociadora si se ofrece a presentar otros clientes que puedan aportar negocio a la entidad. Al fin y al cabo, la dirección comercial de la Entidad, que suele tener cierta autonomía en el marcaje del precio, lo que realmente busca es obtener negocio, y se mostrará flexible si obtiene otras fuentes de ingreso.


La injusticia social de esta mecánica es flagrante, pues quienes tienen patrimonio podrán aportar las garantías exigidas y pagar menos por sus préstamos, mientras que aquellos que no dispongan de esta riqueza tendrán que pagar sus préstamos más caros e incluso en condiciones que ocasionalmente resultan abusivas. Pero así es el sistema.


Durante los últimos años, hay entidades que han paquetizado sus préstamos, incorporando la obligatoriedad de obtener esta vinculación del cliente para conceder el préstamo en condiciones preferentes, o incluso para otorgarlo en condiciones standard. Aunque está prohibido realizar tales exigencias en determinados préstamos, como por ejemplo los préstamos hipotecarios, subsiste sin embargo la libertad de conceder o no que tiene la Entidad financiera. Por tanto, analice los "pros" y "contras" de aceptar estas condiciones, de garantía, vinculación y precio, antes de tomar una decisión; si bien, nuestra recomendación es que huya de estas entidades que exigen la vinculación para conceder y acuda a aquellas con las que pueda negociar de forma flexible.


Próximamente haremos un análisis exhaustivo de cada una de las condiciones comerciales de un préstamo, pero no queremos terminar hoy sin dar un par consejos que debe tener en cuenta a la hora de negociar las condiciones de precio de un préstamo:


  • En función de la duración del préstamo: Si el plazo de devolución es largo (supeior a 2/3 años), le conviene más negociar una reducción en el tipo de interés que en la comisión de apertura. Si el préstamo tiene un vencimiento más corto probablemente le convenga más negociar la comisión de apertura. Por ejemplo, una reducción del 0,25% en el tipo de interés de un préstamo a 5 años supone una disminución en el coste total de un 2,25%, que difícilmente podrá reducir en la comisión de apertura. Sin embargo, una reducción del 0,50% en la comisión de apertura de un préstamo a 2 años es financieramente más económico para usted que una reducción del 0,25% en el tipo de interés.



  • En función de la previsión de cancelación anticipada: si usted solicita un préstamo con un plazo de vencimiento largo para pagar una cuota más pequeña, pero prevé que realizará amortizaciones parciales anticipadas o incluso una amortización total antes de la fecha de vencimiento, es conveniente que negocie la comisión por cancelación parcial y total del préstamo. También deberá considerar esto para valorar si como decíamos antes le conviene negociar la comisión de apertura o el tipo de interés, pues aunque el préstamo sea por un periodo superior a 2/3 años, si usted tiene previsto amortizar anticipadamente y en un periodo inferior a este plazo quizá le convenga más negociar la comisión de apertura.


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martes, 5 de mayo de 2009

Préstamos II. Mecánica. Cómo operan las Entidades Financieras.


Para valorar adecuadamente la relación que une a prestamista y prestatario conviene explicar la naturaleza de las obligaciones de ambas partes. El prestamista tiene la obligación de entregar el capital que presta y realizar las liquidaciones de intereses y comisiones pactadas, comunicando los cargos al prestatario. Adicionalmente, si el préstamo estuviera sujeto a una cláusula de variabilidad en el tipo de interés, tiene la obligación de comunicar al prestatario el nuevo tipo aplicable con carácter previo a su revisión así como la de facilitar el cuadro de amortización actualizado.

El prestatario, beneficiario del préstamo, tiene la obligación de devolver la cantidad prestada, con sus intereses, en los plazos que se han establecido.

La entidad financiera, al prestar el dinero incurre en el riesgo de que el prestatario incumpla su obligación de devolver la cantidad prestada en los plazos establecidos, bien por falta de voluntad o bien por imposibilidad económica sobrevenida.

Para reducir ese riesgo en la medida de lo posible las Entidades de Crédito tratan de averiguar antes de la concesión del préstamo la situación económica de quien lo solicita: renta, patrimonio, deudas y comportamiento histórico como prestatario.

Los datos que refieren a los ingresos y situación patrimonial del prestatario deberán ser facilitados por este. El engaño será considerado como delito de estafa, existiendo penas de cárcel de 2 a 4 años si el importe recibido supera los 400 €.

En cuanto a la situación de deudas, serán consultados por la Entidad en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde se registran todos los préstamos concedidos tanto a personas físicas como jurídicas por Entidades de Crédito establecidas en territorio español; si bien esta consulta requiere la autorización previa y por escrito del prestatario a favor de la Entidad, pues de lo contrario estarían vulnerando su derecho a la protección de datos y sería susceptible de reclamación judicial y multa por parte del Banco de España.

En cuanto a la obtención de comportamiento histórico como prestatario, procederán a realizar consultas en registros de morosos (RAI, ASNEF,...) para confirmar que no existen anotaciones a su nombre. Esta consulta también debería contar con su previo consentimiento, aunque es inusual que recojan dicha autorización (si encuentran anotaciones le comunicarán únicamente la denegación del préstamo) También es habitual que le soliciten últimos recibos de los préstamos en vigor para comprobar que no existen cargos por retrasos/demoras. Si este histórico recogiera alguna incidencia es muy improbable que se obtenga la concesión del préstamo, salvo que fuera un incidente insignificante o claramente justificado por usted en el momento de la solicitud.

Con todos estos datos la Entidad financiera realizará un análisis de riesgo en el que estudiarán variables cualitativas y cuantitativas:

1. Variables Cualitativas: Conocimiento del cliente, situación personal, estabilidad en el empleo, correspondencia entre el importe solicitado y destino de la operación, comportamiento histórico como prestatario...

2. Variables Cuantitativas: Viabilidad Económica y solvencia Patrimonial

* Viabilidad Económica: el prestatario cuenta con renta disponible y libre suficiente para hacer frente
* Solvencia Patrimonial: el prestatario cuenta con bienes suficientes susceptibles de embargo en caso de impago.

Este análisis se efectuará no solo sobre el prestatario sino sobre todos los intervinientes propuestos en la solicitud. Con carácter general, las Entidades Financieras no conceden un préstamo a quien no tenga unos ingresos claramente superiores al salario mínimo interprofesional, pues éste es inembargable y, por lo tanto, en caso de impago el prestamista no podría ejecutar su crédito. Habitualmente exigen que la suma del préstamo solicitado y el resto de deudas existentes no supere un 40% del total de ingresos.

Una vez el Banco ha realizado el análisis de riesgo puede ser que le comuniquen:

1. La concesión del préstamo, si supera sin incidencias el análisis del riesgo.

2. Es posible que procedan a exigir la incorporación de garantías adicionales, para asegurar la devolución del préstamo. Le solicitarán incorporación de garantías cuando se estima que los ingresos del solicitante no alcanzan un nivel suficiente, cuando la cantidad a prestar es elevada, cuando el solicitante una edad avanzada, cuando ya existen otros préstamos, etc., De esta forma el prestamista trata de reducir el riesgo de impago. La incorporación de garantías puede suponer que otra persona firme como avalista, o incluso como titular del préstamo, de forma que el banco podrá reclamarle directamente en caso de impago; o que se hipoteque un inmueble (vivienda, local o finca) o se establezca una prenda sobre valores mobiliarios (acciones, participaciones en fondos de inversión, deuda pública…).

3. O bien, le comunicarán su denegación.


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lunes, 4 de mayo de 2009

Prestamos I. Claves de la planificación y la contratación. Evitar los abusos


¿Se esta planteando firmar un préstamo? ¿Va a financiar una compra próximamente? ¿sus préstamos le dan dolor de cabeza? ¿se siente engañado por su banco y no sabe qué hacer? ¿quiere saber qué debe tener en cuenta antes de fimar? ¿sus dificultades económicas no le permiten hacer frente a los pagos del préstamo?. A continuación damos respuesta a estas preguntas y ponemos a su disposición las claves y pistas necesarias para tomar decisiones correctas y actuar adecuadamente.

La contratación de un préstamo incrementa al instante su capacidad adquisitiva pero reduce al mismo tiempo la disponibilidad sobre las rentas que usted genera mensualmente. Es lógico que se preste más atención al bien que vamos a adquirir con el préstamo: casa, coche, viaje...lo que nos hace ilusión. Pero no es menos importante considerar que la contratación del préstamo en sí no es un hecho superfluo. Lejos de serlo, y en virtud de la cuantía del mismo, su contratación puede tener serias consecuencias en nuestra economía doméstica.

Antes de solicitar un préstamo es vital realizar un ejercicio de planificación financiera: estudiar los gastos corrientes a los que venimos haciendo frente, así como los nuevos que se generarán con la adquisición del bien que pretendemos financiar, con el fin de conocer la renta disponible y libre. Una vez obtenido este dato, es muy recomendable reducir parte de dicha renta disponible y destinarla a fondo de reserva (ahorro), el resto es la cuantía que podemos destinar al recibo del préstamo y por tanto limitará el importe que podemos solicitar.

Realizar esta planificación previa:

1. Determinará la viabilidad real de la operación que nos disponemos a firmar
2. Y le hará consciente de la necesidad de optimizar sus recursos y de la importancia que tiene elegir adecuadamente qué préstamo firmar.

Normalmente el préstamo llega a su vencimiento sin contratiempos, afectando únicamente las cláusulas que refieren a tipo de interés, comisión de apertura, y suplidos de formalización (notaría, gestoría, impuestos, registro, tasación...), sin embargo en otros casos surgen imprevistos que impiden el pago de algún recibo. En esta segunda situación se acumularan a la deuda: intereses de demora, comisiones por reclamación,... que pueden llegar a formar una bola de nieve con potencial como para llegar a ahogar al prestatario. Si previa a la formalización decidió destinar parte de su renta disponible y libre a un fondo de reserva, no es habitual que se de esta circunstancia, aunque otros imprevistos pudieron hacer desaparecer los ahorros.

En cualquier caso, productos asociados como seguros de vida, contratación de tarjetas, comisiones por cancelación total o parcial anticipada, comisiones por reclamación de intereses, intereses de demora, variabilidad... son condiciones que debe negociar y tener en cuenta. No firme lo primero que encuentre y no lo haga en ningún caso sin conocer antes todas estas cláusulas. Estudie el coste total del préstamo y valore la existencia de proporcionalidad respecto al servicio que obtenemos: el anticipo del dinero para la adquisición del bien. Si no es proporcional no lo contrate y siga buscando en otras entidades o bien aplace la adquisición del bien.

Aún cuando se pagan puntualmente todos los plazos, algunas entidades cobran comisiones indebidas ilícitamente, o cometen algún error de administración o cálculo del que no se responsabilizan y descargan sobre el consumidor. Por tanto, durante la vida del préstamo supervise cada uno de los recibos; las entidades cometen este tipo de “errores de liquidación” con mayor asiduidad de la que se puede figurar.

Ante estos contratiempos son muchas las personas que, si no pueden pagar los recibos del préstamo esconden la cabeza como “avestruces” y renuncian a buscar una salida a su situación económica, esperando a que la reacción de la entidad prestamista será humanitaria y no llegue a quitarle su vivienda hipotecada, embargar su sueldo… Y, en el caso de cobro de comisiones indebidas o intereses excesivos, o de error de gestión, la mayoría de los afectados se tragan el enfado y se someten a este tipo de abusos (mal llamados “errores”), convencidos de que es inútil luchar contra un banco.

Durante esta semana publicaremos diariamente información acerca de la mecánica de los préstamos, cómo operan las entidades financieras, negociación de condiciones en la contratación y ante situaciones de impago, y los distintos procedimientos de reclamación que se pueden formular.

Veremos que existen diversas posibilidades de oponerse a los abusos de estas entidades, por poderosas que sean, y analizaremos qué se debe hacer cuando no puede pagar los recibos del préstamo, para evitar males mayores.



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